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都市圈时代房地产增长模式转向 珠三角成行业高质量发展主引擎

时间:2020-02-14

一些专家分析,城市群推动城市化升级的内在逻辑是通过产业、人口和交通之间的相互作用和影响来推动城市群的快速发展。

业界普遍看好粤港澳台湾区的原因是,湾区不仅是全球经济的制高点,占全球经济和人口的绝大多数,而且是新技术、新产业和新商业模式的创纪录高点。世界上70%的工业资本和人口以及75%的主要城市集中在海岸线100公里以内,其中约50%靠近河口赖卓斌认为,与其他城市群最不同的地方是珠江三角洲人口多、资金多、土地少,因此这里的投资价值最高。根据龙光地产半年度报告,截至2019年6月底,公司已在珠江三角洲10个城市赢得62个项目,拥有1877万平方米的可转换土地储备和3250亿元的可转换土地储备价值。

随着粤港澳大湾区建设的加快,许多房地产公司希望成为大都市时代的领跑者,从而参与赛马。在HFI-60监测的60家上市住房企业中,所有企业的总资产超过20万亿元。其中,上半年47家企业总资产超过1000亿元,占60家企业的78.3%。中国四大恒大、碧桂园、万科和绿地控股都拥有超过1万亿元的资产。从营业总收入来看,上半年60家被监测企业中,68.3%的企业收入超过100亿元。

为了赢得日益激烈的规模竞争,许多住宅企业不得不采用高杠杆来谋求发展。根据HFI-60监测,上半年60家企业的平均负债率为77.3%,35家企业超过这一平均值,其中11家超过85%。前五名企业中梁控股、北大资源、融创中国、碧桂园和绿地控股分别达到95.25%、93.13%、90.84%、89.33%和88.3%。过高的负债率在一定程度上削弱了企业的盈利能力。数据显示,60家企业的平均股本回报率仅为8.23%,只有25家企业能够达到这一平均值以上,其中三分之一的企业股本回报率低至5%以下,其中4家企业上半年的股本回报率甚至不到2%。

一些房地产公司甚至牺牲健康来应对这场紧张激烈的斗争。根据南方产业智库的分析,在HFI 60强监测的60家上市住宅企业中,有13家企业,包括泰和集团、中梁控股、郑融地产、建发国际、华源地产、北大资源、招商局地产、悦泰股份等。得分低于60分,被定义为“不健康”企业,占60家企业的21.6%。

建设珠江三角洲

虽然中国房地产市场已经从大规模扩张转向以集约培育和多元化发展为特征的质量提升和卓越时代,但行业竞争日益考验着企业自身的整体实力和专业精神。然而,大多数房地产企业的职业经理人认为,房地产企业作为城市建设的主力军和市民居住空间的主要提供者,仍应抓住国家当前的机遇,大力发展大都市区和城市群,重塑自身,成为优质城市发展的驱动力。

根据广东省统计局的统计,2019年广东房地产市场将保持稳定。仅1-10月,广东房地产开发企业完成投资1281.89亿元,同比增长11.2%。从区域来看,珠三角核心区房地产投资增长12.6%,商品房销售面积增长1.9%。虽然今年的“九金十银”不如往年,但大多数住宅企业在有针对性的促销和交流后,已经完成了年初设定的销售任务。

面对都市时代带来的发展机遇,一些住宅企业也开始调整发展

暨南大学经济与社会研究学院副院长张思思表示,未来房地产行业有几个潜在的增长点。首先,新型城镇化得到进一步推进。中国的城镇化率仍有10%-20%的增长空间。第二,人口净流入大都市地区仍将导致住房需求和大量出租住房。第三,城市更新的深化和一些城市棚户区的货币化将释放出大量的改善需求。第四,城市空间布局规划与产业转型升级相结合,工业地产和商业地产具有发展潜力。随着对“住房无投机”的稳定预期,住房逐渐回归其住宅属性。从美国等成熟市场来看,房地产开发商更像是一个服务管理角色。房地产已经进入股份制时代,这将推动国内住宅企业的改革。目前,该行业已开始生产基准质量项目。国内住宅企业的转型升级将更好地服务于区域经济发展,真正造福于人民。

从战略发展方向来看,珠江三角洲将成为广东乃至全国经济增长的主要引擎。当地一家房地产公司的高管坦率地告诉记者,只要房地产公司能够抓住时机,适时转变角色,与时俱进,逐步从单纯的房地产开发商转变为综合性城市服务运营商,就一定不会被时代淘汰。

南方日报记者冯善舒回到搜狐查看更多

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